|
25.12.2006
Дана стаття має за мету проаналізувати для мешканців Сокальського району, а також для тих, які цікавляться купівлею нерухомості в даному куточку України, зміну ціни на нерухомість, яка відбулась за останні декілька років. А також узагальнити ситуацію на ринку нерухомості міста Сокаль. У зв’язку з відсутністю первинного ринку нерухомості в місті Сокалі на протязі часів незалежності України, сказати, що 1 метр квадратний в такий то час вартував стільки, а в інший час – стільки, не можна. Для аналізу буде взятий лише вторинний ринок. А на такому ринку ціна може коливатися у великому діапазоні в один і той же час – в залежності від місця розташування об’єкту нерухомості, терміновості продажі/купівлі та ряду інших чинників, які передбачити неможливо. В 1999 році вартість 3-ох кімнатної квартири загальною площею 66,7кв.м. на середньому поверсі з двома лоджіями була 6000у.о., тобто 1кв.м. вартував 90у.о. З власного досвіду скажу що таку квартиру було важко продати у зв’язку з малим попитом. У березні 2004 року ціна 3-ох кімнатної квартири без ремонту на середньому поверсі в «хрущовці» загальною площею 60кв.м. становила 11 000у.о., або 183у.о. за квадратний метр площі. В кінці 2004 року 1-но кімнатна квартира в гуртожитку (в народі – малосімейка) загальною площею 32кв.м. була продана за 4700у.о., тобто по 149у.о. за один квадратний метр. Стрибок цін вгору на нерухомість в м.Сокалі відбувся на початку 2005 року. Даний факт запам’ятався тому, що особа, яка продавала «малосімейку», вказану вище, шкодувала про її продаж, бо вже на початку – в середині 2005р. ціна такої квартири була 7000у.о. (219у.о. за 1кв.м.). В кінці 2005 року ціни на квартири були наступними (для розрахунку береться загальна площа квартири) : - ціна 1-но кімнатної квартири в центрі міста площею 38кв.м. 15 000у.о. (395у.о./кв.м.); - ціна 1-но кімнатної квартири по вул..Шептицького площею 37кв.м. 14 000у.о. (378у.о./кв.м.); - ціна 2-ох кімнатної квартири по вул..Г.УПА на першому поверсі площею 47кв.м. 24 000у.о. (511у.о./кв.м); - ціна 2-ох кімнатної квартири по вул..Г.УПА на першому поверсі площею 43,5кв.м. 16 000у.о. (368у.о./кв.м.) - ціна 2-ох кімнатної квартири по вул..Г.УПА на 5-му поверсі чеського проекту становить 25 000у.о., площа 45кв.м. (555у.о./кв.м.). - ціна 3-ох кімнатної квартири без ремонту на першому поверсі площею 68кв.м. в м.Сокалі будинку 30 000у.о. (441у.о./кв.м.). З тих декількох прикладів видно, що найнижча ціна 1кв.м. для життя в багатоповерховому будинку в м.Сокалі 368у.о., найбільша – 555у.о. Тобто середня ціна квадратного метра в кінці 2005 року в Сокалі була 441у.о. На кінець 2006 року ціни в м.Сокалі на квартири були наступними : - 2-ох кімнатна квартира площею 54кв.м. – 30 000у.о. (555у.о./кв.м.); - 2-ох кімнатна квартира площею 42,6кв.м. на першому поверсі – 32 000у.о. (751у.о.кв.м.); - 2-ох кімнатна квартира з гаражем, земельною ділянкою площею 42,4кв.м. – 20 000у.о. (472у.о./кв.м.); - 3-ох кімнатна квартира площею 51,3кв.м. з городом по вул..Яворницького – 25 000у.о. (487у.о./кв.м.); - 3-ох кімнатна квартира по вул..Г.УПА площею 55кв.м. – 30 000у.о. (545у.о.кв.м.); - 3-ох кімнатна квартира по вул..Г.УПА площею 67кв.м. – 37 000у.о. (552у.о./кв.м.); - 4-ох кімнатна квартира площею 63,9кв.м. – 35 000у.о. (548у.о./кв.м.). Про деякі «космічні» ціни на квартири автор вирішив взагалі не писати. В основному такі ціни пов’язані з вигідним місцем розташування для ведення бізнесу, відкриття офісу. Виходячи з вищенаведених даних, середня ціна 1кв.м. житлової площі в багатоповерховому будинку в м.Сокалі становить 559у.о. Збільшення ціни в порівнянні з 2005р. відбулось на 118у.о., або на 27%. Тобто, якщо Ви купили квартиру в м.Сокалі в кінці 2005р. площею 50кв.м., то станом на кінець 2006р. її вартість зросла на 5900у.о. З 1999р. ціна на нерухомість в м.Сокалі збільшилась приблизно в 6 раз. Така ж ситуація відбувається і з житловими будинками. В селі біля м.Сокаля, в Сокальському районі ще 3-4 роки назад можна було без особливих проблем придбати мурований будинок і з декількома десятками сотих по ціні до 7000у.о. Наприклад, на початку 2004р. мурований 1-но поверховий житловий будинок в смт.Жвирка з 30сот. землі вартував 6500у.о. Земельна ділянка під забудову в 2002р. в смт.Жвирка площею 12сотих вартувала 600у.о. А тепер вартість 1 сотки землі біля Сокаля становить біля 1000у.о. В. самому місті ситуація аналогічна. Але тут мушу зауважити, що це є ринкова ціна і це не означає що по факту таку ділянку продадуть за 1000у.о. за сотку. Хоча хто має гроші, той їх обов’язково вкладе. В теперішній час ціни на житлові будинки в Сокальському районі коливаються від 6000 за дерев’яний будинок до 30000 за мурований з землею у віддалених куточках району і до 60000, 70000 і більше тисяч умовних одиниць за будинок в м.Сокалі і околицях. На ціну в основному впливають такі фактори : - місце розташування – якщо навіть будинок і є старим, не придатним до життя, то земельна ділянка, на якій він збудований, вартує значні гроші; - стан будинку; - які підведені комунікації. А тепер ми зачепимо таку делікатну тему – Ви все ж таки наважились купити нерухомість в м.Сокалі. Але Ваших грошей недостатньо, щоб купити те, що Ви бажаєте. Та й, зрештою, все ж таки квартира у новій багатоповерхівці виглядає набагато привабливіше, ніж б/у 2-ох кімнатна «хрущовка», навіть з ремонтом за 35 000у.о. В першу чергу Ви змушені визначитись, що Ви хочете купити, і скільки для цього Вам не вистачає грошей. Щодо будівництва нових багатоквартирних будинків то ситуація в місті Сокалі на грудень 2006 року виглядає наступним чином. За інформацією, отриманою автором статті з різних джерел, будівництво квартирного чотириповерхового житлового будинку з цокольним поверхом ведеться по вул.Г.УПА (об’їзна м.Сокаля) на земельній ділянці площею 1,0га. В цьому будинку передбачено 2 однокімнатні квартири загальною площею по 48кв.м., 2 двохкімнатні по 75кв.м., 9 трикімнатних по 98кв.м. кожна і одна 6-ти кімнатна площею 140кв.м. У цокольному поверсі запроектовано госпприміщеннядля майбутніх власників і два ізольованих блоки офісного типу по 100кв.м. кожен з усіма вигодами та індивідуальним опаленням. На даний час ведеться спорудження 2-го поверху. Планова здача будинку – І квартал 2007 року. Орієнтовна ціна 1кв.м. загальної площі станом на 18.12.2006р. – 550у.о. За інформацією від інженера виробничого відділу ТзОВ «Ромас» (м.Червоноград) на перехресті вулиць Українська та Шептицького (біля прокуратури) розпочинається планування 5-ти поверхового будинку. В цьому будинку 1-й поверх буде нежитловим (магазини, аптека), має бути 18 житлових квартир, найменша з яких буде мати загальну площу 64кв.м., найбільша – 168кв.м. На 4-му та 5-му поверхах будуть двохрівневі квартири. Згідно плану будівництво будинку повинно розпочатись весною 2007 року. Інформація щодо цін, здачі будинку в експлуатацію на даний момент відсутня. Недобудований 80-квартирний житловий будинок є по вул..Сковороди. Там також мають проводитись роботи, пов’язані із закінченням будівництва і здачею в експлуатацію. Але кому він належить, коли розпочнуться роботи і який термін здачі будинку автор статті не дізнався. Аналогічна ситуація і з ділянкою біля стадіону «Хімік». Там має розпочатися будівництво багатоповерхового житлового будинку. Але на даний момент все стоїть на місці і ніяких рухів в сторону початку будівництва немає. Щодо ціни за 1кв.м. загальної площі нової квартири, то поки є наразі лише одна ціна 550у.о. Хоча такою вона однозначно не буде під час продажу квартир. Треба також врахувати і такий факт, що квартири площею до 40кв.м. зараз не будуються в м.Сокалі, а отже ціна нової двохкімнатної квартири вже буде більшою і за рахунок більшої площі (75кв.м. * 550у.о. планово = 41250у.о.). З вищенаведеного видно, що якщо Ви хочете купувати квартиру, то поки у вас вибір лише між б/у та б/у. У разі, коли Ви не володієте всією необхідною сумою для купівлі нерухомості, допомогти Вам зможуть комерційні банки. Нижче наведені умови іпотечного кредитування тих банків , які розташовані в м.Сокалі : 1. АТ «Індекс-банк» - 16% річних в гривні і 11,2% річних в доларах США. Термін кредиту – до 10р. для нерухомості, яка збудована до 1996р. і якщо нерухомість збудована після 1996р. – до 15р. Щомісячно оплата комісії в розмірі 0,15% від суми кредиту до кінцевого погашення. Обов’язково страхування та застава нерухомості, яка купується. Земельну ділянку також можна оформити під заставу. Перший внесок від 0 до 20% від вартості нерухомості (якщо після 1996р.) і 30% (якщо до 1996р.). 2. Банк «Надра» - термін кредиту до 30р. Відсоткові ставки 16% в гривні , в доларах США 10%, євро 8,5%, комісія за видачу кредиту – 1,5%. Мінімум 20% від вартості майна має сплатити клієнт. 3. Ощадбанк – термін кредиту до досягнення пенсійного віку позичальником, але не більше ніж на 20р., ставка від 14,2 до 17,8 % в гривні, від 10,3 до 12,3% в доларах США. 30% від вартості має сплатити клієнт, комісія – 200грн при отриманні кредиту. 4. ТВБ ЧФ «Приватбанк» м.Сокаль – термін кредиту до 20р. Процентні ставки : з початковим внеском більше 20% від вартості 10% в доларах США, 9% в євро і 14% в гривні; з початковим внеском до 20% від вартості 12% в доларах США, 11% в євро, 16% в гривні. Експертна оцінка безкоштовна. Одноразова комісія 1%. При оформленні іпотечного кредиту під заставу береться майно, яке Ви бажаєте придбати. Для цього оформляється експертна оцінка майна, страхується його і здається під заставу. Витрати на страхування будуть становити від 0,2% до 0,7% від експертної оцінки майна в залежності від вибраних ризиків, вартість експертної оцінки коливається від 5грн. за видачу довідки в земельному відділі до 200грн. за експертну оцінку. Зрештою, в кожного банку є свої експерти і там вартість оцінки може значно відрізнятися від наведеної вище. Для оформлення майна під заставу в нотаріуса Ви оплатите держмито 0,1% від вартості і 350-400грн. за послуги нотаріуса. Для прикладу, Ви бажаєте купити нерухомість, яке вартує 150тис.грн (30тис.$). Кредит оформляєте на суму 75тис.грн.(15тис.$) терміном на 10 років. Чи брати кредит в гривні, чи в іноземній валюті – вирішувати Вам. Для розрахунку візьмемо долар США, середню проценту ставку по комерційних банках на таку валюту 11%. Хоча для розрахунку не будуть братися ніякі комісійні винагороди, а також не враховуватимуться чинники, які впливають на зниження процентної ставки. Витрати, пов’язані з оформленням іпотечного кредиту : 1. Експертна оцінка – не буде враховуватись у зв’язку з різною вартістю. 2. Страхування майна – 0,45% від вартості – 337грн. 3. Нотаріальні послуги, держмито – 475грн. Всього – 812грн. Кредит погашається рівними частинами на протязі його терміну дії зі сплатою відсотків щомісячно. З прикладу Ви змушені будете погашати кредит щомісячно не менше 84$. Відсотки будуть нараховуватись на залишок від суми заборгованості. В перший місяць Ви заплатите відсотків близько 92$. За умови, якщо кредит Ви будете погашати рівними частинами до кінця терміну дії (не більше 84$), то в перший рік сума відсотків буде становити 1050, за весь період сума відсотків буде становити близько 5560у.о. Враховуючи рівномірне погашення кредиту, вартість оформлення майна під заставу і не враховуючи ніяких комісійних, за користування кредитом 10 000$ Ви сплатите 5560$ і 812грн. І в даному випадку банк не надасть Вам кредит, якщо сума сукупного сімейного доходу буде меншою, ніж 175$ плюс сума вартості витрат на проживання Вашої сім’ї. З вище наведеної інформації можна зробити декілька висновків. Справді, ціна житлової нерухомості і земельних ділянок під забудову в м.Сокалі і в районі настільки велика, що багатьом не «по зубам». Можна сміливо сказати, що первинний ринок нерухомості, а саме продаж нових квартир відсутній взагалі, а якщо і буде, то не всі зможуть цим скористатись. Ціна 1кв.м. в новобудові у Львові коливається від 1000 до 1200у.о. В периферії вона повинна бути до 700у.о., так як земельні ділянки тут значно дешевші. Але відсутність конкуренції також зробить своє діло – ціни можуть піти вгору. Як буде насправді – час покаже. Ще ціна на квартиру і будинок залежить і від вартості будівельних матеріалів. А тут спостерігається постійний зріст. Знизити ціну на нерухомість в м.Сокалі можуть лише два фактори – зменшення попиту та збільшення пропозиції на ринку. Але щодо пропозиції то мова не йдеться тільки про квартири, але і про земельні ділянки. А це вже є питання, які може вирішувати тільки міська рада. На передодні Нового Року та Різдвяних свят редакція газети «Полінфор» бажає Вам - дорогі читачі, міцного здоров’я, успіхів в роботі і, звичайно, даху над головою. Автор – Гавришко Андрій.
| 
